三线四线房价也可是涨了又涨，让很大一批人有开始坐不住了，一线二线的买不起了，三线四线的房子不想再错过了，那你真的觉得2017真的适合在三线四线买房子投资吗？

在聊三四线城市值不值得投资之前，我们先聊聊房子价值跟哪些因素相关。

我之前也多次分享过房子的价值是房子自身物业属性+周边各种公共配套（地铁、教育、商业、医院、产业）的价值总和，

便宜的房子一定就是周边配套设施越少的房子，我们管这种房子叫做“要啥没啥”。

而贵的房子就是那些周边配套设施齐全的房子，通常叫做“要啥有啥”。

而房子周边的配套设施不断增加的房子我们称为成长性房产。

而周边配套设施已经非常完善的房产我们称为成熟性房产。

而投资就是选择后期设施不断增加的房子具有成长性的房子。然而这次三四线城市的房价上涨，你都弄明白是什么原因了吗还是只跟风追涨！

写关于三四房产值不值得投资这个话题时让我想起万达集团董事长王健林说的一个段子“泡沫在任何行业都有，啤酒要是没有泡沫就不好喝了”.......

三四线城市销售火爆的原因
 

这次三四线城市的涨幅，主要是因为限购的潮水漫过一二线城市后，向三四线城市席卷而来。限购范围从一线和核心二线城市扩大到三四线城市，也将资金和需求从一二线城市挤出来涌入三四线城市，于是三四线城市开始出现恐慌性买房，加上当地政府的去库存调控政策造成三四线城市销售的火爆。

这次的上涨从逻辑上看，今年三四线城市的上涨行情与2011年具有很大的相似性。在一线城市和核心二线城市限购后，资金溢出叠加资产荒下的投资需求效应，把部分购房需求驱赶至三四线城市，形成了三四线城市的阶段性繁荣。

这一轮去库存政策三四城市即便在库存量巨大的非沿海三四线城市，涨幅也基本在10%-20%，有的反而更高。

从中长期内看，市场发展与调整的广度和深度依然难以预测。假如三四线城市本轮销售上涨，并非由内在的发展力量（地铁、教育、商业、医院、产业等）作支撑，而仅仅因一二线城市限购得到的外溢需求刺激，那么销售繁荣将难以持续。

政府房地产去库存的政策思路
 

第一阶段是一线城市和二线核心城市放松调控、降低贷款首付比例和按揭贷款利率实现去库存，然后收紧调控；

第二阶段是资金流向二线其他城市和一线周边地区，完成库存去化，然后收紧调控；

第三阶段是引导社会资金流向远离经济热点地区的三四线城市和数千个县级市或小县城，目前正处于这一阶段。

2016年，暂停或放缓土地供应、调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房、买房落户等方面的措施在多数三四线城市推行，现在大家看到的三四线城市短期内呈现的“供销两旺”，实践证明去库存政策已经取得了一定成效。在三四线楼市回暖过热的背景下，已经有多个城市启动或者升级了限购限贷限卖措施，比如：杭州、福州、青岛、广州、启东、惠州、珠海、常州、东莞、扬州、成都、承德、海南等累计已经有14个城市楼市加入到限售队伍行列。

关于限卖这是一种回撤货币流动性的做法，同时也降低房产本身的流动性的行为，这背后的另一层含义就是部分热点城市已经不需要“救市”了，这也是政府在去库存的时候不期望看到的现象。
 

三四线只是阶段性繁荣
 

如果你关注过经济发展史，那么可能会注意到，一个经济体内城市经济的排名顺序是很难发生变化的。

尽管政府希望将库存去化到底，但三四线城市的繁荣只能是阶段性繁荣，三四线城市很难会出现超级和长期繁荣的状态。在教育、医疗、人口、经济愈发集中的一线、二线的热点城市，资源如不能向周边辐射，一线和二线的重点城市虹吸效应则会变得更强，大城市周边卫星城的配套并没有改变功能，你选择的顶多是一个“睡城”

三四线城市除了获得经济发展的基础性收益，也受到了大城市聚集效应的挤压。年轻人迁出，经济结构单一，缺乏有吸引力的竞争性职位，实际人口的减少让这些城市的房屋的价格增长从长期来看并不乐观。

亚洲首富的王健林在接受媒体采访时曾经表示“中国房地产市场的风险主要集中在三四线城市以及四五线城市，“虽然一二线城市存在泡沫，但与此相关的风险较小。真正有问题的是那些县城和小型地级市，那里的风险较大，也不容易被市场消化。原因是后者不是人口流入地，而是人口流出地。”

随着中央对几十个热点城市进行限购，造成了房价上涨范围全面向下扩散，三四线出现了小幅补涨。但三四线以下的城市，房地产供需其实长期来讲是严重供大于求的，人口在净流出，土地供给却反而宽松。大家一点要明白一点房价最终的决定性因素一定是供需和流动性，不然就会沦入为有价无市的空虚状态。

三四线的楼市能繁荣多久
 

看清三四线楼市的走向，就要看清政府对于三四线楼市的核心政策是什么？

三四线楼市的核心政策：去库存

为了化解金融风险等，政府将会不惜一切代价去库存。但政府并不希望三四线楼市呈现一二线楼市的繁荣状态，因此政府出台了各种限购限贷措施，我个人认为三四线不是中心城市的楼市的繁荣景象最多持续一两年。

去库存的目的：化解金融风险

政府不惜一切代价去库存有多重目的，其中一个重要目的就是化解金融风险。

在当前时间点，将库存去化到底是政府的最佳选择。对于去库存没有完毕，政府意愿不会转变，目前政策难以转变，部分三四线繁荣还是会继续。

政策调控资金溢出流向三四城市，难道就不会回流？

三四线城市前期库存高企，最近几年积极去库存且土地供给大幅减少的城市去化周期已得到明显的改善。核心都市圈周边的三四线城市溢出效应较为明显，一二线城市的购房者较多，一旦一二线地产调控政策放宽，资金预计会回流核心城市 ；位于长三角等发达地区的强三四线城市销售增长主要来自本地需求，溢出效应不明显，部分毗邻都市圈的项目受益于周边一二线城市限购，这种情况下的好景估计不会很长。

总结：尽管决策部门有意通过加强热点城市和周边地区的调控，把社会资金驱赶到三四线城市，以加快这些城市的房地产“去库存”。

但在购房者“买涨不买跌”的心理下，长远来看，三四线城市对于人口吸引力、本地居民购买力、产业竞争力、交通等方面的短板问题依然突出，购房者对价格的变化更为敏感，我认为三四线城市的楼市繁荣最多火爆一到两年，绝不会出现超级繁荣，想要在三四线，尤其是不靠近中心城市、没有显著人口增量的三四线城市买房投资的一定要小心再小心，楼市投资不是炒短线，而且在政策的诸多限制下要背负太多的风险。

千万不要因为贪图三四线房价便宜就跟着这波资金去三四线城市炒房子！当房地产政策的目标从抑制房价过快上涨过渡到防止房地产泡沫风险的时候，短期出现降温是必然的，在限购限贷等政策的影响下，一些热点城市价格出现调整也是大概率。就是涨也不能乱追涨去投资，不然风险性会非常的高，要选择就尽量靠近中心城！

那些在城市打拼，有返乡置业的需求，或是有改善性需求的话，三四线的房子还是值得考虑。

然而对于要想来海南购买度假养老兼顾投资，部分城市，部分楼盘还是可以的，要是纯投资慎重！

与安老师交流，欢迎加微信：hnanlaoshi