今天我们把归为一类的问题来解答，把想到影响房价的细节点都全部尽可能的整理出来分享给想来海南购房的朋友，免得大家认为被开发商耍了。

我们拿新开盘的项目来举例，海南很多项目的规模都比较大，都是分好几期开发，那对于开发商而言在卖房的时候是不会一次性把房子全部拿出来卖的。

往往新房首次开盘价格要低于后面价格，大多数细心的购房者完全可以发现，首次开盘和后面开盘、楼王的房价是完全不一样的。

第一个是利于后期的销售，另一个是有实实在在的细节在影响。
 

影响房价常见有这9个细节。

1、位置不同，海南的很多项目都是分批开发，到后期开盘的部分位置更好，不临街、景观和绿化更好，更安静。

2、户型不同，差异也是很大的，尤其是板楼和塔楼之间的端户和中户差距是非常大的，先不说采光的问题，单单就面积而言端户可使用面积比中户可使用面积要高很多，楼盘之间的价位也高很多。

3、朝向不同，很多购房者很注意到这样一个现象，那就是在同一栋楼同一层楼，同一个户型楼盘价格上都是有差异的，从传统观念来讲很多人更喜欢朝南面，而不喜欢朝北，所以价格也会有差异。这里主要就是采光的和传统观念的问题。

4、楼层问题，这个问题可以惯性思维问题，也就是大家常说的一些所谓的黄金楼层，一般分布在3分之1和三分之2位置的楼层，但也有一些特殊观景房是除顶楼之外，是越高越贵。

5、行情不同，这也是很多购房者不容易感觉到的，海南的淡旺季之间是非常明显的，开发商为了更方便销售，适应市场需要会做楼房价格方面一些调整，对于不同时间段推出的房源也有价格差异。

6、产品不同，比如海南的洋房，别墅，高层，小高层这些都是很能影响价格的。

7、年限不同，有一些是40年产权的公寓和70年产权的住宅，它们两者之间物业费用和享受到的福利也不一样，在价格之间也是有很大的差异。

8、是否靠海，海南很多的项目都是依海而建，开发的周期比较长，项目规模比较大，形成了有一些项目可以观海，有一些不能，加上海景房又有更好的视野，所以在价格之间有很多的差别。

9、楼栋不同，开发商卖房时间不是1年，是3年甚至5年以上，有一个时间跨度在里面，这中间可能就会经历政策和市场行情的数轮波动。

一些所谓好的户型基本是行情好时才会拿出来卖的，另外一个非常关键点就在于随着市场的变化配套升级，时间越长配套也就越完善，这就可以解释为什么开发商在卖房子的时候一期比一期贵，就是这个原因。

这些不同之间细节之间的累加，就会造成同一个项目之间的价格出现很大的差异。